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最新土地政策

发布日期:2018-01-20 16:27 来源:http://www.usdctz.com 点击:

2017年8月26日,国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!这是楼市调控以来,真正意义上的大招,其影响将非常巨大,对于楼市堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。

一、利用集体建设用地建设租赁住房

2017年8月26日,国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!这是楼市调控以来,真正意义上的大招,其影响将非常巨大,对于楼市堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。

       参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!

这13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

当前的农村集体建设用地,既承担村内公共基础设施,又要承担村集体收益,担负着公共、经济双重职能。从当前的经济职能实现来看,往往采用厂房、仓库为主,依照年收益率来看,大概在7-10%左右。而房屋租赁市场,平均会在4-6%左右的收益,其中存在着收益差距。如果要转型住房租赁,不仅需要一大笔的前期投入,还有后期的持续运营,其复杂程度远远高于厂房、仓库的出租,且收益也未必高。对于农村建设用地而言,有着诸多的公共功能实现,因而难以运用单一的经济收益尺度来进行衡量。

个人认为有以下几个重要的要素,村庄精英、完善的村集体经济组织、资金基础、人力资源。了解农村的都知道,许多强村、名村都是有带头人的,这是发展的关键,在网络时代他们就是KOL,至此建立完善的村集体经济组织,从而走上产业道路。作为住房租赁、共享度假小院等,也是一个产业,离不开能人、村集体经济组织两大核心。但现实是各地发展不一、能人经济难以复制,要将城市的商业模式嵌入于村庄之中,还是很不容易的,缺人、缺组织,还是很难运行的。当前许多村并不是没有,关键在于能否有效的发挥作用。

对于这类项目,离不开资金的支持,或来自于村集体自有、或是外部资金投入,由于前期需要较大的投入,而且投资回报周期较长,其中存在着不小的市场、政策风险,寻找外部资金未必特别容易,但仅靠村集体自身,也不是一件易事。无论是村集体自营还是外部联合,对于土地而言有着三权分置,即经营权、所有权、承包权,对于这三权的设置与安排,也是需要细致考虑的。除此之外,对于人的要素关注也是不可或缺,到底有哪些人参与其中?对于一个半熟人化的社会,外来的职业经理人、投资人能否较好的发挥作用?自己的村民又能有多大程度的卷入其中?这些都是十分值得思考的问题。

二、我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”

2017年1月15日,国土资源部部长姜大明说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

国土资源部部长姜大明表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。



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